Photo découpage parcellaire urbain

Foncier

Foncier : cœur du métier de Géomètre-Expert

Depuis la première moitié du XIXe siècle, la France est divisée en parcelles cadastrales avec des communes, des sections et des numéros. A chaque parcelle est aujourd’hui associé un propriétaire, qu’il soit privé ou public.

Ces informations cadastrales originelles n’ont pas de valeur juridique. Les limites dessinées ne servent que pour la valeur fiscale du bien foncier.

Le rôle du Géomètre-Expert est donc de définir juridiquement et avec précision les limites entre ces parcelles.

Seul un Géomètre-Expert est assermenté pour exécuter cette mission qui doit suivre des procédures bien spécifiques.

Foncier illustration

Être raccord sur le terrain avec les plans : le bornage

L’aboutissement de la procédure se fera avec la pose des bornes qui matérialiseront sur le terrain les limites des propriétés privées qui auront été validées par le Procès Verbal.

Une fois implantées ces bornes ne pourront bien évidemment plus être déplacées.

Dans le cadre d’un bornage à l’amiable, les frais incombent au demandeur. Si son voisin en est d’accord ceux ci peuvent être partagés.

 

Bornage ou bornage judiciaire ?

On l’aura compris, lorsqu’une limite pose problème entre deux voisins, le Géomètre-Expert se doit d’avoir bien sûr la rigueur exigée par son métier mais également des qualités de diplomate. Être didactique, agréable, consensuel, l’humain prévaudra autant que le technicien.

Lorsque l’une ou l’autre des parties concernées reste trop borné 🙂 et qu’aucun terrain d’entente n’est trouvé à l’amiable, l’issue sera de se diriger vers un bornage judiciaire. C’est le tribunal d’instance qui statuera alors sur la délimitation au vu du rapport remis par le Géomètre-Expert désigné.

Dans le cadre de ce bornage judiciaire, les frais seront partagés suivant l’avis du juge.

 

Délimitation du domaine public, le PV3P

Le bornage est exclusivement réservée à la définition de limites séparant des propriétés privées. En présence de domaine public on parlera de délimitation du domaine public.

Contrairement au PVBN, la procédure de délimitation du domaine public émanera d’une position unilatérale, celle de l’acteur public.

Pour fixer la limite du domaine public, le Géomètre-Expert rédige, après étude, un Procès-Verbal à l’administration : le PV3P, Procès-Verbal de délimitation de la Propriété des Personnes Publiques.

Un plan de délimitation représentant les limites du domaine public ainsi qu’un plan d’alignement y sont joint.

L’administration signera alors unilatéralement ce PV3P.

En cas de contestation, le propriétaire privé pourra avoir recours au tribunal administratif pour y développer son point de vue.

La Délimitation du Domaine Public par l’exemple

Prenons le cas d’une route, bien d’utilité publique, nécessitant la définition de sa limite.

Après avoir étudié les limites originelles des parcelles limitrophes de cette route, comme dans le cas des délimitations foncières entre privés, le Géomètre-Expert proposera une limite : tous les propriétaires attenant à cette route seront alors invités sur le terrain pour se prononcer sur cette limite.

Ce PV3P sera transmis à l’administration qui par la suite demandera des corrections ou validera cette étude.

Après délivrance de l’arrêté de délimitation, les propriétaires concernés auront un délai de 2 mois pour déposer un recours devant le tribunal administratif.

Foncier : délimiter, diviser

Si les parcelles existent bel et bien sur un plan, ces limites cadastrales ne sont pas toujours matérialisées sur le terrain et peuvent être relativement imprécises sur certaines zones.
Les deux missions qui incombent au Géomètre-Expert seront donc principalement de :

• délimiter les biens (définir précisément les limites de la propriété)

• et si nécessaire de diviser.

Délimiter les biens

Délimitation des propriétés foncières

Garantir les limites d’une propriété et ainsi sa surface permet d’éviter de manière pérenne les éventuels contentieux.
Dans le cas de limites non définies précisément, le Géomètre-expert utilisera toute une panoplie d’outils à sa disposition, à savoir :

Les mesures

Les mesures sur le terrain avec du matériel de précision

Les archives

• sur geofoncier.fr

• Toutes les archives personnelles du cabinet. D’où l’importance d’un cabinet géomètre père en fils depuis 3 générations :-))

 

Titres de propriété

Les titres de propriété des personnes concernées sont des éléments importants : lorsque Mr X. a acheté son terrain il y a 50 ans, son titre de propriété comportait des indications précieuses précisant par exemple l’appartenance du talus situé au Nord et du fossé situé à l’Est.

 

Indications

Indications sur les limites apparentes.
Par exemple, si le vieux mur en pierre ou le ruisseau circulant au fond du jardin correspond avec la limite de propriété, il pourra alors éventuellement avoir une valeur juridique au terme de la procédure de bornage.

Dire des parties

Le géomètre-Expert récolte toutes les informations notamment les « dires des parties » : chacune des parties prenantes exprime son avis concernant la position de la limite et décrit l’historique qu’il a à sa connaissance.

Le rétablissement de limites

La plate forme nationale Geofoncier.fr centralisant toutes les données cadastrales mises en commun et tenues à jour est un outil précieux pour tous les Géomètres-Experts de France pour consulter des informations déjà établies :  bornage déjà existant, délimitation par un confrère, aménagement foncier, etc… tout y est répertorié.

Si les limites sont déjà connues, cette mission portera alors le nom de «rétablissement de limite».

Bornage exemple
Extrait de Procès Verbal de bornage

Analyse expertale et Procès Verbal de Bornage Normalisé

Fort de tous ces éléments, c’est toute l’expertise du géomètre qui entrera alors en jeu :

  • Le titre de propriété a t’il été rédigé chez un notaire, celui-ci est il bien clair ?
  • Les archives sont elles lisibles et de bonne qualité ?
  • Les dires des parties sont elles crédibles ?
  • Les limites apparentes correspondent elles bien aux limites de propriété, etc…

Après analyse expertale, le Géomètre-Expert établira une proposition de limite entre les propriétaires concernés à travers un Procès Verbal contradictoire de Bornage Normalisé (PVBN). Un débat contradictoire est organisé et arbitré par le Géomètre-Expert pour aboutir à la signature de chacun.

Le Géomètre-Expert, personne assermentée, certifie la signature et le contenu du Procès Verbal. Ce PV fait alors foi et est juridiquement entériné.

Ces limites viendront alors enrichir la base données sur le site geofoncier.

 

Technicien topographe sur le terrain pour une division foncière

Diviser

Division foncière

DMPC, Document Modificatif du Parcellaire Cadastral

Dans le cas d’une division foncière, l’ancien numéro originel ne pourra donc plus exister. La parcelle concernée fera l’objet, par le Géomètre-Expert, d’une demande auprès des services du cadastre pour établir une nouvelle numérotation :
le DMPC, Document Modificatif du Parcellaire cadastral.

C’est donc bien le cadastre qui réattribue les nouveaux numéros de parcelles au Géomètre-Expert ayant établi la division.

Sur notre exemple d’extrait du plan cadastral, les lignes en noir sont les anciennes limites et les nouvelles sont en rouge. La nouvelle numérotation est également en rouge alors que les anciens numéros de parcelles remaniées sont barrés et en vert.

Division foncière

Pour vendre une propriété le notaire aura besoin de décrire le bien qui est vendu : n° de lot, superficie, périmètre, etc….
Rappelons que la base originelle du cadastre n’a de valeur que fiscale. Elle n’a aucune valeur juridique et ne peut donc assurer une garantie sur la position réelle des limites ou sur la superficie des parcelles.
Le cas d’un propriétaire voulant partager son terrain pour en céder une partie entraînera donc nécessairement une division foncière de celui-ci. Pour cet acte translatif de propriété auprès du notaire, seul le Géomètre-Expert a vocation de créer les nouvelles limites de propriété (Monopole de la loi de 1946).

Le rôle du Géomètre-Expert sera donc de «redécouper» la parcelle originelle en 2 ou plusieurs parcelles avec bornage obligatoire en extrémité de division.

N.B. : Une division peut également se présenter en division en copropriétés et division en volumes.

Sur notre exemple d’extrait du plan cadastral, les lignes en noir sont les anciennes limites et les nouvelles sont en rouge. La nouvelle numérotation est également en rouge alors que les anciens numéros de parcelles remaniées sont barrés et en vert.

Plan cadastral avec nouvelle découpe parcellaire

La division foncière, un découpage intégré à l’environnement

Le Géomètre-Expert n’est pas un simple «planteur de bornes». Un projet d’aménagement du territoire entraine systématiquement une réflexion d’intégration à l’environnement préalable.

Un projet de lotissement, avec ses voiries, ses réseaux qui vont desservir des parcelles aura un découpage précis. Établir alors de nouvelles limites parcellaires demande une transversalité des compétences, entre l’ingénieur urbaniste qui va dessiner le projet et le Géomètre-Expert qui va le borner. S’adapter à la configuration du terrain fera appel à toute la pluridisplinarité  des différents corps de métier présents au sein du cabinet.

Cette réflexion s’étend de manière plus globale sur l’engagement du Géomètre-Expert dans la société à aménager l’espace de vie dans lequel nous désirons vivre demain : place à donner aux espaces verts, voies cyclables, accès handicapés, etc…

Pour compléter votre lecture sur le foncier :