Immobilier : ASL, Association Syndicale Libre
Pourquoi une ASL ?
Aujourd’hui, lors de la création d’un lotissement, les différents terrains à bâtir sont privatifs, la copropriété horizontale n’étant plus d’actualité depuis un moment. Chaque propriétaire bénéficie ainsi pleinement de sa maison et son jardin.
Mais les voiries pour y accéder, les espaces verts communs, les réseaux (éclairage, eaux usées, etc…) nécessitent également d’être gérés et entretenus. Le principe d’une copropriété, n’étant applicable que sur du bâti, ne peut donc ici être mis en place. C’est là où la création d’une Association Syndicale Libre (ASL) prend tout son sens. En simplifiant, c’est un peu la version allégée d’un statut de copropriété qui ne s’occuperait que des voiries, réseaux et espaces verts.
Oui mais une ASL…qui quand quoi comment ?
Ce statut existe depuis longtemps et a été renforcé par la loi de 2004. Mais elle suscite beaucoup d’interrogations autant de la part des particuliers que des aménageurs. Les lotissements mis en place depuis 30 ou 40 ans commencent à montrer des signes d’usure, ici une bordure jamais réparée, là un nid de poule qui devient conséquent, ou un lampadaire en panne depuis trop longtemps etc… Et la gestion de ces parties communes n’a pas toujours été clarifiée. Vers qui alors se tourner ?
Qui est responsable ?
Dans le cadre du permis d’aménager qui a été accordé, il y a une pièce spécifique qui indique que l’aménageur s’engage à constituer une ASL (frais de constitution à sa charge).
Lorsque les propriétaires achètent leur lot chez le notaire, celui-ci les informera donc de cette close et de leur appartenance induite à cette ASL.
Les espaces communs seront ainsi gérés de manière privée avec un conseil syndical qui aura nommé un président, un trésorier etc… comme pour le conseil syndical d’un immeuble.
Quand constituer cette ASL ?
C’est un peu le nœud du problème.
La réponse est pourtant simple : le plus tôt possible !
Idéalement dès la vente du premier lot.
Même si les travaux ne sont pas finis sur les enrobés ou espaces verts, la constitution d’une ASL pour transférer les espaces communs peut être engagée. L’aménageur a de toutes façons, dans le cadre du permis d’aménager, l’obligation de terminer ses travaux conformes. Une fois ce transfert acté, l’ASL aura d’ores et déjà sa gestion mise en place.
Elle contrôlera le fait que l’aménageur réalise bien les travaux différés de finition, si travaux il y a. Pour information, si ces travaux sont déclarés conformes par la commune, alors l’ASL n’a pas le pouvoir d’en demander plus à l’aménageur. Toutefois, un accord amiable est toujours possible.
A l’inverse, plus la constitution est loin dans le temps, plus les propriétaires des lots sont exposés à un vide juridique et à des aléas d’entretien. Si l’aménageur met la clé sous la porte, certes une garantie bancaire permettra de terminer les travaux, mais les propriétaires devront constituer eux-mêmes et à leur frais l’ASL.
Plus cette constitution traîne en longueur, plus les problèmes de gestion et d’entretien s’accumulent et plus les relations se dégradent entre les acteurs du projet.
Comment réaliser cette ASL ?
Il est donc dans l’intérêt de tous, dont celui de l’aménageur de créer cette ASL au plus tôt. Nous recevons de plus en plus de demandes d’aménageurs pour constituer cette ASL. En effet les connaissances sur les infra-structures des espaces communs (voiries, réseaux, équipements, etc…).
Ces compétences VRD font partie de l’ADN du Géomètre-Expert et lui donne un avantage à la constitution de cette ASL. Pour peu qu’il ait eu en charge le chantier VRD dès son origine, c’est un sujet qu’il maîtrisera parfaitement.
Son agrément de syndic lui permettra alors de rédiger facilement les statuts et d’en organiser la première Assemblée Générale.
Le syndic s’occupe alors de la vérification des identités, des notions de présence, de validation de quorum, propose les résolutions et établit le compte-rendu de l’Assemblée Générale.
Il met ensuite à jour tous les documents constitutifs de l’ASL et les regroupe.
Et pour finir, il s’occupe de l’envoi et de la validation en préfecture, ainsi que de sa publication dans la presse.
Syndic or not syndic ?
Lors de la constitution de l’ASL et de sa 1ère Assemblée Générale, le Géomètre-Expert qui a réalisé toute la maitrise d’œuvre des réseaux et des voiries aura toutes les facilités d’expliquer le fonctionnement et la gestion du réseau d’eaux usées, du poste de refoulement, de l’armoire de commande d’éclairage public etc… Les personnes constituant cette ASL auront ainsi toutes les clés pour décider de gérer par eux-mêmes ou d’en donner la charge au syndic.
Tout dépendra généralement de la taille du lotissement. Les adhérents d’une petite ASL, d’un lotissement de 10 lots par exemple, peuvent facilement s’entendre ensemble pour la gestion commune et auront tout intérêt à s’organiser par eux-mêmes pour un devis de paysage ou refaire un bout d’enrobé.
Lorsque l’ASL est plus conséquente, avec une soixantaine de lots par exemple, il est sans doute plus pertinent d’en demander la gestion à un syndic qui saura apporter son conseil et jouer le rôle d’arbitre lorsque de nombreux avis divergent.
Autre alternative : une fois créée, une ASL peut très bien demander de rétrocéder ces espaces à la commune pour qu’elle en assure l’entretien. En cas d’acceptation de la commune, un acte notarié transfère ces espaces qui passent ainsi dans le domaine public.
Au final, que des heureux !
De plus en plus de demandes autour des ASL arrivent au Cabinet Nicolas Associés. Et c’est logique : les compétences du Géomètre-Expert combinées à ses capacités de gestion de syndic ravissent les aménageurs ainsi que les autres acteurs trop heureux de régulariser cette partie technique et juridique souvent complexe.
Les colotis trouvent là aussi un motif de satisfaction car ce cadrage juridique leur permet de prendre en charge l’entretien de leur patrimoine commun et de ne pas le voir partir à vau-l’eau.