URBANISME : PLU, PLUi,

Quartier d’habitat

Croquis Lotissement Kerbastic, Guidel

PLU (Plan Local d’urbanisme), PLUI (Plan Local d’urbanisme Intercommunal) définition

• PLU – Plan Local d’Urbanisme

le PLU (Plan local d’urbanisme) régit toutes les régles d’urbanisme à l’échelle locale. Il est établi par la mairie et est soumis à une enquête publique. Le plu nécessitera plusieurs étapes s’étalant sur deux ans minimum qui aboutira au final sur un projet controlé par le préfet, validé par la mairie et autres « personnes publiques associées » ayant un droit de regard.

Urbanisme

• PLUi -Plan Local d’Urbanisme Intercommunal

PLUi vs PLU

Avec la loi portant sur l’ENE (Engagement National pour l’Environnement), les communautés de commune réfléchissent de plus en plus à un PLUi. La réflexion porte alors sur l’ensemble d’un territoire et permet d’avoir une vision plus pertinente en matière de politique urbaniste et habitat.

Ces régles d’urbanisme s’appliquent alors non plus à l’échelle de la commune mais à l’échelle Intercommunale : le PLUi annule et remplace le ou les PLU existant(s).

Avantages & Inconvénients du PLUi

La réflexion holistique évite les politiques non-concertées où une commune risquerait de venir en contradiction avec sa voisine. Ainsi un plan de déplacement urbain ne peut se concevoir que dans sa globalité. Le Plui permet également de mutualiser les compétences et les savoir-faire.

Si la pertinence de la mise en place d’un PLUi fait consensus dans une communauté de communes homogène (par exemple entièrement rurale), il est plus délicat à instaurer sur des communes littorales et rurales qui peuvent avoir une vision de l’urbanisme et des objectifs differents.

PLU réglementaire et  Urbanisme opérationnel

• PLU réglementaire

Même si certains Géomètres-Experts les réalisent, les PLU réglementaires sont généralement pris en charge par des bureaux d’études qui demandent d’autres compétences complémentaires.

Outre des capacités d’urbaniste, de DAO (dessin assisté par ordinateur) et de dessin, ces missions requièrent des aptitudes d’organisation spécifiques : organiser des réunions publiques, gérer les débats, etc…

• Urbanisme opérationnel

Le rôle du Géomètre-Expert se concentre surtout sur la lecture du PLU réglementaire pour mettre en place un urbanisme opérationnel à travers les opérations d’aménagements ou les quartiers d’habitats. Il s’appuie sur le PLU ou PLUi pour établir le règlement, le programme des travaux et le plan de composition du projet.

Le PLU ou PLUi donne un cadre à respecter mais le Géomètre-Expert peut suggérer un cadre plus restrictif, jamais plus permissif.

Exemple : dans le cadre du PLU, la hauteur des clôtures est définie à une hauteur de 1,80m. Lors de l’opération d’aménagement le Géomètre-Expert peut proposer selon la pertinence et l’adaptation à l’environnement alentour, d’avoir cette hauteur revue à 1,50m ; jamais il ne pourra imposer 2m.

Ces nouvelles règles sont bien évidemment soumises à une autorisation d’urbanisme. Toutes ces autorisations demanderont de monter un dossier complet comportant une quinzaine de pièces (plans, programme et description des travaux, règlement d’urbanisme respectant le PLU ou PLUi , etc…). Le rôle de la mairie et du service instructeur qui l’accompagne sera alors de vérifier que ce « permis d’aménager » est bien en conformité avec le PLU ou PLUi.

Opérations d’aménagement et quartier d’habitat : répondre aux règles du PLU

• des compétences complémentaires !

Réaliser un quartier d’aménagement ou un quartier d’habitat nécessite une équipe pluridisciplinaire. Pour mener à bien un tel projet de manière qualitative, il sera nécessaire d’intégrer :

• des compétences en environnement pour une gestion des eaux pluviales

• des compétences en paysage pour intégrer le projet dans le bocage et paysage existant

• des compétences du Géomètre-Expert pour la topographie et mesures du terrain

• des compétences de l’ingénieur VRD pour les données techniques

• et évidemment les compétences de l’ingénieur Urbaniste qui pilote l’ensemble des travaux.

Ce dernier est aussi le garant de la mise en conformité avec le PLU qui reste le document de référence.

Plan Quartier habitat

 Autorisations d’urbanisme

Généralement 2 types d’autorisations à déposer auprès de 2 services différents seront nécessaires pour toute opération d’aménagement ou réalisation de quartier d’habitat. Aucune opération sur le terrain ne pourra démarrer sans ces 2 accords obtenus.

• code de l’urbanisme et PLU

Une demande de permis d’aménager doit être déposée auprès des mairies et de leur service instructeur. Ces services vérifient que le projet répond aux règles du PLU et délivre alors l’autorisation pour le lancement des travaux.

• code de l’environnement

Au titre de la loi sur l’eau établie en 1992, il est également nécessaire d’établir une demande d’autorisation pour la gestion des eaux pluviales.

Cette étude doit être lancée en parallèle dès lors que le terrain concerné répond à une des conditions de cette loi sur l’eau : taille supérieure à 1 hectare, seuil de bassin versant, rejets en milieu naturel etc…

Ce dossier sera instruit par la DDTM (Direction Départementale des Territoires et de la Mer) qui en desservira l’autorisation.

 PLU PLUi SCoT ZAN ……wiiiiiizzzzzzzz !

PLU, PLUi et SCoT

Le SCoT (Schéma de Cohérence et d’orientation Territoriale) définit les règles de densité à l’échelle territoriale. Les communes ou Communauté de Communes s’y référeront pour établir leur propre quota de logements.
Ex : La Communauté de Commune de X. a par exemple décidé dans son PLUi d’avoir 18 logements/hectare dans la ville principale. Les communes limitrophes seront elles à 14 logements et les communes rurales, plus excentrées à 1. Plus on s’écarte de la ville phare bénéficiant d’un urbanisme structuré avec services, commerces, moins la densité de logements sera forte.

Quid du ZAN ?

ZAN : Zero Artificialisation Net
Une orientation récente du gouvernement Français est de vouloir tendre à réduire l’extension d’urbanisation sur les terrains agricoles, de moitié à l’horizon 2030 et au quart en 2040.
La tendance dans les 5 à 10 ans sera donc de densifier les cœurs de bourg. Tout le challenge consistera à garder les poumons verts en allant chercher/densifier les «dents creuses» plutôt du côté des friches industrielles, fonds de jardin pour les requalifier.
Avec ses compétences, le Géomètre-Expert a tous les atouts pour anticiper cette mutation et conseiller son client sur la revalorisation et requalification de ces terrains.

Signification des zones d’un PLU

Sur le plan de zonage du PLU, les terrains sont classés selon différents paramètres tels que la grandeur de l’espace, l’environnement naturel, les critères géologiques ou techniques, la préservation du patrimoine culturel et naturel, l’économie, le tourisme, le dynamisme du territoire.
Les règles du PLU changent d’une zone à l’autre. Pouvez vous construire, à quelle densité, installer un cabanon, abattre les arbres, etc… ? Il vous faudra dans un premier temps déterminer à quelle zone votre terrain appartient.

Faisons un tour d’horizon des principales zones pour en comprendre leur usage.

Zone A : Zone Agricole. Non constructible pour du logement résidentiel, territoire réservé aux cultures et exploitations agricoles.

• Zone AB sous-section zone A, usage agricole

• Zone AP : Zone d’Agriculture Protégée

• Zone AU : Zone À Urbaniser. Précision : 1AU secteurs urbanisables immédiatement, 2AU secteurs urbanisables à long terme.

•Zones AUL : Zones destinés exclusivement aux activités culturelles et sportives

 

• Zones N : Zones naturelles et forestières protégées contre toutes exploitations, aucune construction permise.

• Zone NA : future zone d’urbanisation

• Zone NB : zones d’urbanisation diffuse

• Zone NC : zones de richesses naturelles

• Zone ND : zone naturelle à protéger

• Zone NE : zone naturelle écologique sensible

• Zone NH : zone naturelle constructible sous conditions

• Zone NI ou NL : Campings, équipements sportifs et loisirs

• Zone NP : protection des captages d’eau potable

 

• Zones U : Zones Urbaines favorables aux constructions futures.

• Zone UA : zone urbaine mixte

• Zone UB : zone d’extension urbaine à vocation résidentielle

• Zone UC : zone urbaine mixte

• Zone UCA : zone d’intérêt paysager

• Zone UCB : zone d’habitat individuel isolé ou groupé

• Zone UD : zone urbaine de faible densité

• Zone UI : zone industrielle

• Zone UP : zone portuaire, fluviale

• Zone UE : zone urbaine commerciale, artisanale et industrielle

 

• Zone ZH : zone humide

• Zones Boisées : Parcelles protégées contre le défrichement des boisements