Immobilier : copropriété
Comprendre ce qu’est une copropriété
Qu’elle soit horizontale ou verticale, une copropriété se caractérise par une division juridique d’une propriété en différents espaces privatifs délimités et des parties communes, délimitées également, qui seront soumis à un règlement et des obligations.
Si l’on comprend aisément l’intervention d’un Géomètre-Expert dans la délimitation des différents lots, vous verrez que son rôle dans la copropriété est loin de s’arrêter là.
Copropriété, loi de 1965
Tout immeuble bâti (à l’exception des divisions en volumes*) étant amené à être divisé, doit obligatoirement passer par la mise en place d’un statut de «copropriété» conformément au principe de la loi de 1965 et l’ensemble de ses décrets et modifications successives. Cette copropriété sera systématiquement caractérisée par 2 éléments impondérables :
• Le règlement de copropriété
• l’état descriptif de division
Règlement de copropriété
C’est un document écrit atteignant aisément une cinquantaine de pages qui va définir la carte d’identité de l’immeuble.
A quel usage est il destiné ? Habitation, professionnel, mixte ?
Ce règlement de copropriété est donc rédigé pour donner les droits et les règles qui vont régir la gestion et le bon fonctionnement des parties communes et des parties privatives. Il définit également la répartition des charges (ascenseur, ménage, entretien espaces verts, etc…) des copropriétaires.
Ainsi on pourra retrouver des textes interdisant d’accrocher du linge aux fenêtres, ou limitant les horaires de travaux, autorisant ou non les feux de cheminée, interdisant les locations de courte durée de type Air B’n’B etc…
Le syndic de copropriété est responsable de sa mise en application. Une fois établi, la moindre modification de ce règlement de copropriété devra répondre à des règles de vote distinctes selon leur nature.
Etat descriptif de division
Pour établir l’acte de vente tout notaire réclamera cet état descriptif de division, accompagné des plans de lots de copropriété. Il décrit l’appartement, le local commercial et les autres éléments qui vont être vendus, en y précisant les «tantièmes» :
Appartement 3 pièces comportant un salon-cuisine, deux chambres, une salle de bains etc… représentant tant de millièmes de parties communes à gérer.
Ces «tantièmes» serviront alors au syndic de copropriété pour calculer la quote-part de chaque propriétaire destinée par exemple, au ravalement de la facade, la réparation de la toiture ou n’importe quelle autre dépense concernant les parties communes.
Les tantièmes sont calculés en fonction de la surface de l’appartement, parfois de la valeur de l’appartement, du coefficient d’ensoleillement, du coefficient d’étage, etc… Ainsi par son expertise, le Géometre-Expert garantie la bonne mise en œuvre des règles de pondération pour le calcul juste des tantièmes.
Ex : Un appartement au rez de chaussée, exposé nord, avec ouvertures directes sur le trottoir et une hauteur sous plafond de 2,5 m aura moins de tantièmes qu’un appartement de même surface situé au 1er étage, exposé sud, côté cour avec une hauteur sous plafond de 3m.
A ne pas confondre avec les charges, qui elles, sont indiquées au règlement.
Principe de la Rochelle de 2012
«Le Géometre-Expert est le seul garant de la définition de la propriété de division foncière».
Autant les règlements de copropriétés peuvent être réalisés indifféremment par des Géomètres-Experts ou notaires, autant les états descriptifs, plans les accompagnant, la garantie de la surface, les calculs de tantièmes seront l’exclusivité du Géomètre-Expert.
La délégation de service publique donnée en 1946 par l’Etat permet seul au Géomètre-Expert inscrit à l’Ordre d’établir les plans réguliers fonciers destinés au transfert de propriété chez le notaire.
Copropriété sur immeuble existant vs copropriété en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)
• Immeuble existant
Soit un propriétaire d’un immeuble entier désirant le diviser. Le Géomètre-Expert sera mandaté pour d’abord relever les pièces et faire les plans. Il est très courant de pas avoir de plans à jour exploitables, surtout lorsque le bâtiment date de plus de 20 ans. L’appui technologique d’un scanner 3D pourra l’aider à gagner en efficacité sur la réalisation de ceux-ci.
Il établira ensuite l’état descriptif de division et pourra également rédiger un règlement de copropriété.
• Copropriété en VEFA, Vente en l’état futur d’achèvement
Après avoir déposé et obtenu son permis de construire, le promoteur d’un immeuble de X appartements désirera commercialiser ceux-ci. Pour passer les actes chez le notaire, le Géomètre-Expert établira les plans de lot de copropriété sur la base des plans du permis de construire réalisés par l’architecte. Aucun levé ne sera nécessaire car l’immeuble n’existe pas encore. Le promoteur vend sur plan. Le Géomètre-Expert contrôlera donc sur ces plans les surfaces et définira les tantièmes et les charges à répartir par lot. Il fournira au notaire, le règlement, les plans et l’état descriptif de division de ce futur immeuble.
Quid de la copropriété horizontale ?
Si nous parlons quasi exclusivement de copropriété verticale dans cette page, c’est bien parce que depuis de nombreuses années déjà la copropriété horizontale a montré ses limites en terme de gestion.
Être propriétaire de l’intérieur de sa maison où tout le reste est commun, des espaces verts en passant par les clôtures, les voiries, les toits, permettait de mutualiser et réduire les dépenses. Mais le « vivre ensemble » est souvent à l’origine de tensions lorsque les avis divergent.
Ne pas être propriétaire de son bout de jardin et d’en avoir « seulement » la jouissance privative n’est pas non plus ancré dans la mentalité Française. Même si les terrains sont de plus en plus petits, les gens préfèrent avoir la pleine propriété de ce bout de jardin.
Lampadaire défaillant depuis plusieurs années dans une copropriété horizontale
Généralement les promoteurs qui instauraient ces copropriétés horizontales n’en gardaient pas la gestion par la suite. Gestion qui effectivement pouvait vite s’avérer problématique voire complexe.
Prenons un exemple : Comment obtenir le vote pour l’entretien et le nettoyage de l’ensemble des toits avec une facture globale conséquente alors que seulement une minorité de ces toits, souvent ceux exposés au Nord nécessitent cet entretien régulier ? Désigner seulement ceux qui en ont besoin peut entrainer des jalousies entre voisins. Pourquoi ce toit et pas le mien ? Impossible également de décoincer le problème en gérant cela individuellement car toute intervention sur les toits, ici bien commun, doit faire l’objet d’un vote en Assemblée Générale.
Ces problématiques peuvent ainsi tourner en rond pendant des années sans avancer d’un pouce.
La copropriété horizontale a donc laissé place à la division de lotissement où les parties communes (espaces verts, voiries) sont gérées par une ASL, Association Syndicale Libre dont nous parlerons un peu plus loin.
Pertinence du géomètre-Expert et collaboration
Comme vu précédemment, le géomètre-expert est le garant des plans des appartements dans l’existant. C’est lui qui va les relever, les dresser, dessiner les cloisons, les portes, les ouvertures etc, pour la vente future. Si des plans d’architecte récents peuvent être fournis, il sera précisé que ces plans ont été établis sur la base des plans de l’architecte. Idem pour l’immeuble qui n’est pas encore construit.
Mais outre ses compétences classiques et attendues de Géomètre-Expert, celui-ci est également un professionnel juridique. Sa formation d’ingénieur lui a donné toutes les bases nécessaires dans le domaine de la copropriété et principalement sur le montage des opérations de promotions immobilières et sur la partie règlementaire.
Évidemment Les cabinets Parisiens dont l’activité principale est la copropriété ont des pôles immobiliers plus étoffés. Le nôtre est composé de 4 personnes : une juriste, une assistante juridique, un Géomètre-Expert spécialisé en immobilier et une responsable syndic. Ils travaillent avec réactivité et en collaboration sur les dossiers.
Notre activité « syndic » développée par ailleurs permet d’intégrer les problématiques de gestion dans nos règlements et documents remis au notaire.
Cette collaboration est essentielle et rapide chez nous. Elle est très appréciée des promoteurs.